作者：郑佳颖发布时间：2026-06-18 00:05:58 点击数：42040

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售后服务上门服务电话，智能分配单据：为什么会觉得万科还有一线生机？

这两年，很多人都在看万科的热闹，认为它将是下一个万达，甚至下一个恒大。

然而，星空君跟踪了华体汇电竞-华体汇(中国)的几年财报，发现虽然危机重重，但性质和恒大并不一样。

恒大最后的挣扎是徒劳的，万科最近的挣扎却是有效的。

效果甚至体现到了最新的季报中。

对于房地产企业，利润表几乎没有可参考性，最值得看的是现金流量表。

星空君在万科的现金流量表里看到了残存的希望。

一、收窄的经营性现金流量净额

根据会计准则，房地产企业收到钱的时候，不能直接计入收入，通常要计入合同负债。什么时候实现收入呢？等到验收交房的时候才能完全实现收入（中间还有几个转收入的节点，星空君就不详细提了，简化理解）。

这个过程通常3-5年。

这也意味着，房地产企业的营收，其实是3-5年前卖掉的房子。

考虑到3-5年前的楼市惨烈状况，星空君就不多讲这个数字多难看了。

怎么看当前的“真实”经营状况呢？

看现金流量表。

卖房收到的钱，计入“销售商品和提供劳务收到的现金”，买地盖楼的成本，计入“购买商品接受劳务支付的现金”。

再加上员工薪酬、税费等支出，“经营活动产生的现金流量净额”，就是“真实”的利润。

坏消息是，万科一季度继续巨亏。实现营业收入289.28亿元，同比下降23.86%；归母净利润亏损59.52亿元。

好消息是，无论是净利润还是经营性现金流量净额，都在收窄。

尤其是经营性现金流量净额，距离转正只剩下一步之遥。

二、转型之痛

对于万科来说，转型是一个痛苦的抉择。

2025年全年，万科营收2334.33亿元，同比下降32.0%；归母净利润亏损885.56亿元，同比扩大79.0%；扣非净利润亏损859.17亿元。两年累计亏损超过1370亿元。总资产从2021年的19386.38亿元，萎缩至2025年的10206.23亿元，五年间蒸发了9180亿元，缩水47.4%。

2026年一季度，全国商品房销售面积同比下降10.4%，销售金额同比下降16.7%。这是行业的整体寒冬。但万科的跌幅远超行业平均水平——销售面积下降42.2%，销售金额下降53.8%。这意味着，万科不仅没能跑赢市场，反而被市场远远甩在了后面。

为什么万科的销售跌幅如此之大？首先，万科的项目布局以一二线城市为主，而这些城市恰恰是本轮调控最严厉、市场下行最剧烈的区域。其次，万科的品牌信誉在债务危机中受到严重损害，购房者对"烂尾"的担忧使得万科项目的去化速度大幅放缓。再次，万科为缓解资金压力，不得不降价促销，但这又进一步侵蚀了利润空间。

更危险的是已售未结资源。截至2026年一季度末，万科合并报表范围内有1053.3万平方米的已售资源未竣工结算，合同金额1072.0亿元。这些已售未结资源，是万科未来营收的"蓄水池"。但问题是，如果这些项目因为资金紧张而无法按期竣工，就会引发大规模的交付危机，进一步摧毁品牌信誉。

结算数据同样令人担忧。2026年一季度，万科实现结算面积135.3万平方米，结算金额145.7亿元，同比分别下降33.4%和36.1%。结算金额甚至低于合同销售金额，说明万科正在加速消耗已售未结资源，但新增销售无法补充，"蓄水池"正在干涸。

新开工和竣工数据更是惨淡。一季度新开工及复工计容面积69.2万平方米，仅完成全年计划的22.6%；竣工计容面积98.3万平方米，仅完成全年计划的13.2%。新开工不足，意味着未来的可售资源将持续萎缩；竣工不足，意味着已售项目的交付风险在上升。这是一个恶性循环。

三、债务深渊

实事求是的讲，万科的债务已经好转了很多，但也就是刚刚下了呼吸机的水平，距离走出ICU还有很长的路程。

截至2026年一季度末，万科有息负债合计3560.5亿元，占总资产的比例为35.7%。虽然较2025年末的3584.8亿元略有下降，但绝对规模依然惊人。

更危险的是债务结构。2025年末，万科一年内到期的有息负债1605.6亿元，占比44.8%；一年以上有息负债1979.2亿元，占比55.2%。这意味着，万科有近一半的债务将在一年内到期。而截至一季度末，货币资金仅604.9亿元，即使全部用于还债，也覆盖不了一年内的到期债务。

从融资渠道看，银行借款占比71.9%，应付债券占比8.2%，其他借款占比19.9%。银行借款占绝对主导，意味着万科的融资命脉掌握在商业银行手中。一旦银行收紧信贷，万科将面临"断粮"危机。2025年全年，万科新增融资和再融资280亿元（不含股东借款），但筹资现金流净流出249.21亿元，说明偿还的债务远大于新增融资。

融资成本方面，万科存量融资综合成本为2.88%，较上年末下降14个基点，其中境内存量融资综合成本为2.62%。表面上看，融资成本在下降，但这主要是因为低利率环境下的被动下降，而非万科信用资质的改善。事实上，万科的融资越来越依赖大股东深铁集团的"输血"——深铁集团提供的股东借款利率仅为2.34%，远低于市场水平。

深铁集团的输血，是万科目前还能维持运转的关键。2025年全年，深铁集团累计向万科提供股东借款220亿元。2026年一季度，深铁集团继续新增提供股东借款27.3亿元，并同意对原约定一季度应偿付的股东借款本息2.74亿元给予展期。此外，深铁集团还为万科的银行贷款提供担保。

但深铁集团的输血能力也是有限的。深铁集团作为深圳市国资委下属企业，其资金实力和救助意愿都存在天花板。220亿元的股东借款，对于3560亿元的有息负债来说，只是杯水车薪。如果万科的销售不能恢复、现金流不能转正，深铁集团的输血终将难以为继。

四、两颗大雷

存货和合同负债，是房地产企业的两张"晴雨表"。存货反映了企业的土地储备和在建项目规模，合同负债反映了已售未结的销售规模。两者的变化，直接揭示了企业的经营状况。

先说存货。2026年一季度末，万科存货3656.60亿元，较年初的3737.38亿元减少80.78亿元，下降2.16%。存货规模虽然有所下降，但绝对值依然庞大。3656.60亿元的存货，占流动资产的比重超过60%，是万科最大的资产类别。

存货的风险在于跌价。在房地产市场持续下行的背景下，土地和在建项目的价值正在缩水。万科2025年年报计提了大量资产减值损失，2026年一季度虽然未单独披露资产减值数据，但存货跌价风险依然存在。如果房价继续下跌，万科可能面临新一轮的存货减值计提，进一步侵蚀利润。

再说合同负债。2025年末，万科合同负债（含税）1017.69亿元，较2024年末的2101.11亿元暴跌51.62%。合同负债是购房者预付的购房款，代表了企业未来的结算收入。合同负债腰斩，意味着万科的"订单储备"正在迅速枯竭。

合同负债的暴跌，直接反映了销售的崩塌。2025年销售金额1340.6亿元，而合同负债减少1083.42亿元，说明新增销售甚至不足以覆盖已结算的部分。2026年一季度，合同负债继续减少，虽然幅度有所放缓，但趋势并未逆转。如果合同负债持续萎缩，万科未来的营收和现金流将面临更大的压力。

存货高企+合同负债暴跌，这是一个危险的组合。存货意味着资金占用，合同负债意味着未来收入。存货高企说明资金被大量占用在土地上，合同负债暴跌说明未来的收入在萎缩。两者的剪刀差正在扩大，万科的资产质量在持续恶化。

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二、转型之痛

对于万科来说，转型是一个痛苦的抉择。

2025年全年，万科营收2334.33亿元，同比下降32.0%；归母净利润亏损885.56亿元，同比扩大79.0%；扣非净利润亏损859.17亿元。两年累计亏损超过1370亿元。总资产从2021年的19386.38亿元，萎缩至2025年的10206.23亿元，五年间蒸发了9180亿元，缩水47.4%。

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结算数据同样令人担忧。2026年一季度，万科实现结算面积135.3万平方米，结算金额145.7亿元，同比分别下降33.4%和36.1%。结算金额甚至低于合同销售金额，说明万科正在加速消耗已售未结资源，但新增销售无法补充，"蓄水池"正在干涸。

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深铁集团的输血，是万科目前还能维持运转的关键。2025年全年，深铁集团累计向万科提供股东借款220亿元。2026年一季度，深铁集团继续新增提供股东借款27.3亿元，并同意对原约定一季度应偿付的股东借款本息2.74亿元给予展期。此外，深铁集团还为万科的银行贷款提供担保。

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存货和合同负债，是房地产企业的两张"晴雨表"。存货反映了企业的土地储备和在建项目规模，合同负债反映了已售未结的销售规模。两者的变化，直接揭示了企业的经营状况。

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存货高企+合同负债暴跌，这是一个危险的组合。存货意味着资金占用，合同负债意味着未来收入。存货高企说明资金被大量占用在土地上，合同负债暴跌说明未来的收入在萎缩。两者的剪刀差正在扩大，万科的资产质量在持续恶化。


此外，意见提出，聚焦儿童重大疾病和用药负担，创新药物研发国家科技重大专项支持儿童高发疾病的创新品种、多联疫苗、儿童用药适宜剂型的研发，鼓励儿童罕见病及儿童重大疾病防治研究，满足临床急需、填补用药空白。同时，意见引导医疗机构对适宜儿童使用但缺乏儿童用药信息的药品开展协同研究，将已有中国成人数据的药品安全外推至中国儿科人群，完善儿科人群用药信息，指导临床用药。
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